With Решение № 12 от 01.03.2018 г. по гр. дело № 1251/2017 г. Върховен касационен съд (ВКС) е дал разяснения относно действието на договора за аренда, сключен от съсобственик, който не притежава повече от половината идеални части от общия имот, по отношение на останалите съсобственици.
Съдът е приел, че договорът за аренда урежда обществените отношения, свързани със стопанското ползване на земеделска земя и извличане на плодовете, на които арендаторът става собственик. Създаването на режим на специално регулиране е свързано със съществената специфика на земеделската земя – при ползването /обработването/ тя дава плодове. Поради съществения елемент на този вид договор – придобиване собствеността върху добивите, законът дава специална регулация на отношенията във връзка с плодовете. Засилено е задължението на арендатора за полагане на грижа при ползването и задължението на арендодателя за осигуряване на спокойно ползване на имота. Нормите на Закона за арендата в земеделието /ЗАЗ/ са въведени, за да очертаят правна възможност за по-пълно регулиране на отношенията съобразно спецификата на обекта на ползването, но не и за тяхната изключителност.
Така изяснената цел на уредбата на договора за аренда с отделен закон не дава основание да се приеме, че нормата на чл.3, ал.4 от ЗАЗ в редакцията преди изменението в ДВ. бр.13 от 07.02.2017 г., предвиждаща, че когато договорът за аренда е сключен само от някои от съсобствениците на земеделската земя, отношенията помежду им се уреждат съгласно чл.30, ал.3 от Закона за собствеността (ЗС), е специална и изключва приложението на общата норма на чл. 32, ал. 1 ЗС и на закрепеното в нея изискване за използване и управление на общата вещ по решение на мнозинството от съсобствениците. Договори за управление, какъвто е и договорът за аренда, може да бъде сключен от всеки съсобственик за цялата вещ. Ако обаче съсобственикът, сключил договора, не притежава повече от половината от вещта, този договор не е противопоставим на всеки един от останалите съсобственици – заедно или поотделно, освен ако са го приели. В този случай те успешно могат да проведат ревандикационен иск по чл. 108 от ЗС по отношение на арендатора.
В обобщение съдът е посочил, че договор за аренда, сключен от съсобственик, който не притежава повече от 50 % от общия земеделски имот, е непротивопоставим на останалите съсобственици, освен ако същите са го приели изрично или мълчаливо /например получавайки припадащата се на дела им част от арендните плащания/.
EN 
BG